Maximilian Reichwald: Warum Immobilien in den Emiraten jetzt strategisches Kapital fordern

Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) bricht Rekorde. Transaktionsvolumen und Nachfrage sind auf einem Allzeithoch. Doch wer heute in Dubai oder Abu Dhabi investieren will, darf sich nicht von Hochglanz-Broschüren blenden lassen. Der Markt wandelt sich vom Spielfeld für Spekulanten zum Hafen für strategisches Kapital. Eine Analyse darüber, worauf es jetzt ankommt und warum Geschwindigkeit allein nicht mehr reicht.

Es ist leicht, sich von den Zahlen berauschen zu lassen. Zweistellige Renditen, steuerliche Freiheit und eine Baugeschwindigkeit, die europäische Beobachter schwindelig macht. Doch ist das nachhaltig? Oder bläht sich hier die nächste Blase auf? Wer tiefer in die Marktmechanismen der VAE blickt, erkennt: Die Goldgräberstimmung weicht einer Phase der Reife.

„Der Markt hat sich professionalisiert“, beobachtet Maximilian Reichwald, der als Investor seit geraumer Zeit  in der Region aktiv ist und sich auf regulierte Märkte spezialisiert hat. „Früher reichte es, Geld auf den Tisch zu legen. Heute braucht man Marktverständnis und vor allem Zugang zu den richtigen Netzwerken.“

Effizienz als Standortvorteil

Warum zieht es Kapital aus der D-A-CH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) aktuell so massiv an den Golf? Die Steuerfreiheit ist oft der erste Impuls, aber selten der Grund für langfristiges Engagement. Vielmehr ist es die Diskrepanz in der Umsetzungskompetenz.

Während Projektentwicklungen in Europa oft in bürokratischen Schleifen feststecken, schaffen die Emirate Fakten. Infrastrukturprojekte werden nicht nur angekündigt, sondern fertiggestellt. „Für Kapital ist Stillstand das größte Risiko“, so die Einschätzung von Reichwald. Investoren suchen heute nicht mehr nur nach Rendite, sondern nach Planbarkeit und Exekutive. Die VAE bieten genau das: Ein Ökosystem, das auf Wachstum und Effizienz ausgelegt ist.

Off-Plan vs. Bestand: Die richtige Strategie wählen

Wer in den Markt eintritt, steht vor der klassischen Entscheidung: Bestandsimmobilie (Ready Property) oder Kauf vom Plan (Off-Plan)?

Der Off-Plan-Markt boomt, getrieben von attraktiven Zahlungsplänen der Bauträger. Doch hier liegt die Tücke im Detail. Nicht jeder Bauträger liefert die versprochene Qualität, nicht jede Lage entwickelt sich wie im Prospekt gemalt. Experten raten dazu, nicht blind Trends zu folgen.

„Man kauft keine Renderings, man kauft Substanz“, ist ein Leitsatz, den Reichwald in diesem Kontext vertritt. Das bedeutet: Wer Off-Plan kauft, muss den Track-Record des Bauträgers prüfen und verstehen, wie sich die Makro-Lage um das Objekt in fünf Jahren entwickeln wird. Ist die Infrastruktur da? Gibt es eine echte Nachfrage durch Expats und Fachkräfte, oder entsteht hier eine Geisterstadt?

Für Anleger, die sofortigen Cashflow suchen, bleibt der Sekundärmarkt (Bestand) interessant, auch wenn die Einstiegspreise hier deutlich angezogen haben. Die Mietrenditen liegen stabil bei 9 Prozent. Werte, von denen man in München oder Hamburg nur träumen kann.

Der Faktor Mensch: Zugang ist alles

Ein Aspekt wird in vielen Marktanalysen unterschlagen: Immobilien in den VAE sind ein „People’s Business“. Die besten Objekte, jene mit echtem Wertsteigerungspotenzial, landen oft gar nicht auf den großen öffentlichen Portalen. Sie werden unter der Hand vergeben, in Netzwerken von Maklern und Investoren, die sich vertrauen.

Hier zeigt sich der Unterschied zwischen dem Touristen, der eine Ferienwohnung kauft, und dem strategischen Investor. „Transaktionssicherheit und Handschlagqualität sind in diesem Kulturkreis harte Währungen“, weiß Reichwald aus Erfahrung. Wer als verlässlicher Partner gilt, der Entscheidungen schnell trifft und über die nötige Liquidität verfügt, bekommt Zugang zu Deals, die dem breiten Markt verborgen bleiben.

Fazit: Selektion statt Gießkanne

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Einstieg? Die Fundamentaldaten sagen Ja. Die Bevölkerung in den VAE wächst, die Wirtschaft diversifiziert sich weg vom Öl hin zu Tourismus, Tech und Finanzen.

Doch die Strategie „Gießkanne“ funktioniert nicht mehr. Investoren müssen selektiver vorgehen. Es geht nicht mehr darum, ob man in den Emiraten investiert, sondern wie und mit wem. Wer die Region nur als schnelles Abenteuer sieht, wird Lehrgeld bezahlen. Wer sie jedoch, wie erfahrene Marktteilnehmer um Maximilian Reichwald, als langfristigen Standort für Wertschöpfung begreift, findet hier Bedingungen vor, die weltweit ihresgleichen suchen.